Kas Notar On Maa Ostmisel Ja Müümisel Alati Vajalik?

2024 Autor: Sebastian Paterson | [email protected]. Viimati modifitseeritud: 2023-12-16 13:49

Seadus näeb ette kinnisvaratehingute lepingute registreerimise kahte vormi.

Esimene võimalus on sõlmida notaribüroos kokkulepe tehingu hilisema registreerimisega föderaalse registreerimisteenistuse kantseleis (FRS - endine RRB).

Teine, mis on ette nähtud Vene Föderatsiooni tsiviilseadustikus ja föderaalseaduses "Kinnisvaraõiguste ja sellega tehtavate tehingute riiklik registreerimine", on lepingu sõlmimine lihtsas kirjalikus vormis. Vastavalt Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artiklile 550 "Kinnisvara müügilepingu vorm" sõlmitakse kinnisvara ostu-müügi leping kirjalikult, koostades ühe poolte allkirjastatud dokumendi. Nagu seadusest tuleneb, ei nõua selline leping kohustuslikku notariaalset kinnitamist.

Mõelgem iga ülaltoodud meetodi eelistele ja puudustele.

Üksikisikute notaribüroos selliste dokumentide nagu näiteks laenulepingu, testamendi või volikirja registreerimine on enamasti õigustatud - välja arvatud seaduses sätestatud olukorrad, on notar ainus seaduse esindaja, kes saab dokumenti kinnitada, kinnitada sellele alla kirjutanud kodanike õigusvõime. Dokument jõustub hetkest, mil see on notari poolt kinnitatud, või tõestatud dokumendis märgitud hetkest. Mõne kohtumenetlust nõudva konfliktsituatsiooni korral on kahtlemata suurem usaldus notari kinnitatud dokumentide vastu kui lihtsas kirjalikus vormis koostatud dokumentide vastu, eriti kui ühel poolel on võimatu viibida kohtumenetluses. kuulmine.

Kinnisvaratehingutega on olukord teine. Notari ülesannete hulka kuulub kinnisvaratehingu kokkuleppe sõlmimise fakti tõendamine, koostatud dokumendile alla kirjutanud kodanike isikute tõendamine. Leping jõustub aga alles pärast selle registreerimist UFRS-is, mis võtab kümme tööpäeva alates dokumentide esitamise kuupäevast. Loomulikult peavad UFRS-ile dokumentide esitamisel selle organisatsiooni asjaomased ametnikud kontrollima ka lepingu sõlminud kodanike isikut, kontrollima lepingu õigsust, võõrandatud (omandatud) kinnisvara omandiõigust. See tähendab, et UFRS-is registreerimise kord on absoluutselt sama nii notariaalselt sõlmitud lepingu kui ka poolte koostatud kokkuleppe puhul ilma notari osaluseta.

On selge, et kohtupraktikast kaugel olevatel inimestel on üsna keeruline pädevalt iseseisvalt lepingut sõlmida, eriti mis puudutab tehinguid kalli kinnisvaraga. Reeglina pöörduvad nad selliste lepingute koostamisel sellele õigusvaldkonnale spetsialiseerunud juristide poole.

Mis vahe on lepingu koostamisel notari (kes on muidugi ka juriidilise kõrgharidusega spetsialist) ja juristiga maakasutuse valdkonnas?

A. Kui pöördute advokaadi poole, ei sõltu lepingu vormistamise tasu vara väärtusest. See võimaldab tehingu osapooltel näidata objekti tegelikku turuväärtust, olenemata sellest, kas teete toaga tehingu või ostate terve maja. Notariaalselt tõestatud lepingus ei näita paljud tegelikku turuhinda ainult seetõttu, et registreerimise maksumus arvutatakse protsendina kinnisvara väärtusest. Kohtupraktika näitab, et sageli on ainus tõend ostja poolt müüjale tasumise kohta müüja kviitung. Liigset sagimist laekumistega saab vältida, kui pooled märgivad lepingus tegeliku väärtuse, näidates, et raha on üle kantud.

B. Notaribüroos palutakse teil tõenäoliselt kasutada ühte mitmest tavalisest lepingumallist, mis sobivad teie olukorrale enam-vähem. Maaõiguse valdkonna spetsialist, olles põhjalikult uurinud teie konkreetse tehingu iseärasusi, suudab koostada lepingu, mis sobib kõige paremini poolte huvidega, näha ette võimalikke riske, vajadusel anda soovitusi ja aidata täiendavate andmete kogumisel dokumendid, mis välistavad võimaluse tulevikus tehing vaidlustada. Kokkulepe on võimalik ka omandatud kinnisvara omaniku edasise õigusliku toetuse osas, näiteks edasimüügis, üürile andmises, ümberehitamises jne. Pole välistatud variant, kus advokaat, olles esitatud dokumente hoolikalt analüüsinud, soovitab teil sellest tehingust täielikult keelduda,motiveerituna võimalike negatiivsete stsenaariumide märkimisega. Lõppkokkuvõttes langevad tehingu osapoolte ja nendega suhtleva advokaadi huvid täielikult kokku, samas kui notari funktsioonid taanduvad lihtsalt lepingu sõlmimise avaldusele.

B. Kui lepingut tuleb enne selle esitamist UFRS-ile muuta (näiteks otsustasid pooled vara väärtust muuta või tehing langes viimasel hetkel, kuid müüja leidis uue ostu sooritanud ostja kinnisvara samadel tingimustel), saab müüja parandatud andmed sisestades iseseisvalt valmis lepingu ümber kirjutada. Kui leping vormistatakse notaribüroos, on vaja uuesti notari poole pöörduda, maksta tasu ehk alustada protsessi uuesti, mis toob kaasa nii aja kui raha raiskamise. Lisaks on võimalike tüsistuste vältimiseks soovitatav lõpetada varem sõlmitud leping, mis eeldab mõlema poole head tahet ja nende ühist visiiti notaribüroosse.

Kas võime järeldada, et kinnisvaratehingute sõlmimisel on notar "lisalüli"?

Jah, kuid ainult ühe ja väga olulise hoiatusega - lepingu koostamisega seotud advokaat peab olema maakasutuse valdkonnas kõrge kvalifikatsiooniga spetsialist, omama kogemusi sarnaste lepingute sõlmimisel, osalema edukalt maaküsimustega seotud kohtuvaidlustes, olema töötaja kinnisvaratehingute toetamisele spetsialiseerunud organisatsioon.