Soovin Osta Maatüki - Kuidas Määrata Kindlaks Maatüki Tegelik Maksumus

2024 Autor: Sebastian Paterson | [email protected]. Viimati modifitseeritud: 2023-12-16 13:49

Turuväärtus või kasutusväärtus?

Miks ma kasutan jutumärke, rääkides maatükkide “turuväärtusest”? Krundi turuhinna määramisel lähtutakse tavaliselt teatud (mitte liiga pika) aja jooksul toodetud maalappide kvaliteedist, asukohast, pindalast, kasutusviisist sarnaste ostude keskmisest hinnast. Vastavalt sellele, mida rohkem selliseid tehinguid analüüsitakse, seda täpsemini saab kindlaks määrata meile huvipakkuva ala hinna.

Samal ajal on vajalik, et tehingud tehti sarnaste finantsskeemide abil, ilma et omandiõiguste üleandmiseks oleks kehtestatud eritingimusi, piiranguid ja koormatisi.

Kuid praktikas ei anna selle tehnika kasutamine alati turuolukorrast objektiivset pilti. Tänaseks on põllumajandusmaa turg alles hakanud kujunema. Üldiselt on tõsist maatehingute mahtu täheldatud alles viimase 5-6 aasta jooksul. Jah, viimase paari aasta jooksul on toimunud üsna palju omandiõiguse üleandmisi, kuid mulle tundub asjatu harjutus paljude kruntide tegelike ostu- ja müügihindade määramine.

Ühelt poolt vahetab annetamismenetluse tulemusena omanikku tohutu hulk põllumajandusmaad, kuigi tegelikult on ostu-müügitehinguid. Kuna annetustehingud on tegelikult tasuta tehingud, siis kuidas sellistel juhtudel uuele omanikule üle antud vara väärtust hinnata?

Jah, ja maatükkide müügitehingute tegemisel märgitakse lepingus sageli krundi alahinnatud väärtus - peamiselt selleks, et maksta vähem makse.

Teiselt poolt ei saa te lähtuda kinnisvaraobjektide müügipakkumistes näidatud hindadest. Esiteks, väga sageli on maatüki müümisel palju vahendajaid, lisades 20 või isegi 40-50% krundi alghinnast. Teiseks eksponeerivad maaomanikud ise esemeid sageli kõrgendatud hinnaga - võttes arvesse edasist kaubavahetust languse jaoks. Ostjal on palju meeldivam osta kinnisvara 10–15% soodustusega, tundes end samas pädeva ärimehena. Kolmandaks muutub turuolukord sageli. Üks tüüpilisemaid võimalusi on see, kui maatükke pakutakse müügiks madalama hinnaga kui varem välja pandud. Näiteks on teie maatüki lähedal teisi sarnaste omadustega maatükke,ja omanik otsustas tungiva rahavajaduse tõttu need kiiresti müüa suure allahindlusega.

On veel üks põhjus, miks konkreetsete maatükkide turuväärtust on raske hinnata, maatükkide hüpoteeklaenuturu peaaegu täielik puudumine.

Nagu ma eespool ütlesin, pole tänaseks veel maaturg (eriti äriprojektide, s.o suurte alade kruntide jaoks) välja kujunenud. Tehingute maht konkreetsetel territooriumidel ja nende rakendamise meetodid ei võimalda usaldusväärselt läbi viia analüüsi, mis on piisav maa väärtuse täpseks ja objektiivseks hindamiseks, analüüsi, mida võiks võtta aluseks maatükk hüpoteegina ilma täiendavat käendust või täiendavaid rahalisi tagatisi kaasamata …

Ma arvan, et mitte, eriti kui me ei kasuta ebamäärast mõistet „turuväärtus“, vaid räägime selle või selle saidi „tarbijaväärtusest“. Kui turuväärtusena mõistetakse summat, mille eest saab krunti teatud ajahetkel müüa, uuritakse tarbijaväärtuse hindamisel paljusid tegureid, sealhulgas peamisi:

a) Kruntide hinnamuutuste dünaamika, mis on kõigis aspektides sarnane lühiajaliseks (1–2 aastat) ja keskmise tähtajaga (5 aastat) perioodiks.

b) Saidi hindade muutuste eeldatav dünaamika, võttes arvesse selliseid tegureid nagu külgneva territooriumi pikaajalised arengukavad, poliitiline ja majanduslik olukord konkreetses piirkonnas, piirkonnas, föderatsiooni subjektis, muutused ökoloogiline olukord, kliimaprotsessid antud piirkonnas, sotsiaalsed ja demograafilised protsessid jne jne.

c) Võimalike riskide analüüs selle maatüki erinevates arendusvaldkondades, selliste riskide ületamise võimalus ja sellega seotud materjalikulude arvutamine.

d) Krundi likviidsuse prognoos selle eri arenguetappides.

Hoolimata asjaolust, et vastused kõigile ülaltoodud punktidele võivad olla üsna ligikaudsed, annab matemaatilise mudeli raames uurimisel nende kombinatsioon üsna täpse vastuse saidi tarbijaväärtuse kohta, mida mõistetakse kui maksimaalset lubatavat rahasumma, mille investeerimine maa ostmisel tagab saidi edasise arendamise tasuvuse.